房價(jià)預(yù)測的十年亂象
之 綜述
2013年的3月，之于不同的人，有著不同的解讀。
知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)放話說，這個(gè)月里，房價(jià)將暴漲；評論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房價(jià)泡沫要在3月破裂；而對深圳的郭建波來說，3月房價(jià)不降的話，他就要在長安街裸奔了。
在過去房地產(chǎn)市場勃興的十年間，這樣觀點(diǎn)夸張、打賭逞強(qiáng)的場景三番五次的上演。預(yù)測房價(jià)的軌跡也升溫為一場全民參與的競猜“盛宴”。開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房價(jià)的走勢指點(diǎn)一二。
其中，有唱空者喊出“樓市不崩盤，我就去跳樓”等非理性口號，也有唱多派宣揚(yáng)的“25年后北京房價(jià)達(dá)到80萬/平米”。
觀點(diǎn)的截然對立，也顯示了預(yù)測受多重因素制約的中國樓市之難。根據(jù)梳理，如謝國忠、易憲容等學(xué)者關(guān)于樓市下跌的判斷鮮有成真，而投行等機(jī)構(gòu)也曾集體折戟過樓市預(yù)言。
信“專家”，損失慘重
由于相信“樓市專家”的預(yù)測，黃濤賣掉了深圳的房子。三年后，他浮虧了約六七十萬元。
30多歲的黃濤，在為三年前的賣房決定而后悔。
2010年3月，考慮一個(gè)月后的黃濤終于下定決心，將自己位于深圳龍崗的一處房產(chǎn)賣掉。彼時(shí)，2009年樓市的暴漲已招致決策層出臺了一系列的調(diào)控措施，如七折利率取消、首套房契稅優(yōu)惠調(diào)整等。
當(dāng)時(shí)已從售樓員做到一家地產(chǎn)公司中層的黃濤看到，部分城市的房價(jià)已經(jīng)開始下行。他開始擔(dān)憂，樓市可能會重演2008年下半年的大跌行情。
而此時(shí)，平日他所關(guān)注的幾個(gè)“樓市專家”看空房價(jià)的表態(tài)，使他對自己的分析更為確信。2009年底，地產(chǎn)評論人士牛刀稱，“只要房價(jià)回歸理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有專家稱，投資者應(yīng)該“上半年買股，下半年買房”。
那套108平米的房子，最終以8000元/平米的價(jià)格易主。黃濤將這筆購房款一分為“N”：25萬元進(jìn)入股市，“做長線”；另有一部分則用于在妻子的家鄉(xiāng)長沙購置了一套房產(chǎn)，給岳父岳母住。
3年過去，黃濤說，“事實(shí)證明我錯(cuò)了”。他打聽了一下，那套8000元/平米出手的龍崗房產(chǎn)，現(xiàn)已漲至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25萬元，現(xiàn)在已縮水到了8萬元。
那套長沙房子的升值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)這部分損失。過去3年中，那套房子每平米只漲800元。
大致算來，黃濤的這筆投資，浮虧約六七十萬元。
黃濤的案例不是個(gè)案。
一位廣州的購房者也曾因聽信“樓市專家”的建議，而錯(cuò)過了買房機(jī)會。
據(jù)該購房者介紹，去年5月時(shí)，他曾相中一套均價(jià)2.7萬元/平米的住房。為此，他曾在微博上向一位持唱空觀點(diǎn)的“樓市專家”請教“是否入手”，該專家通過私信建議他，“先別買”。
4個(gè)月后，該專家發(fā)表了一番“2013年上半年樓市崩盤論”。此時(shí)，那套住房價(jià)格已經(jīng)漲到了3.2萬元/平米。眼下，該房報(bào)價(jià)為3.96萬元/平米如此價(jià)格之前，一度觸及購房夢的他，只能望洋興嘆。
泡沫未破，牛皮吹破
自2001年末開始，各色人物不斷預(yù)測房價(jià)，甚至有“不崩盤便跳樓”的夸張言論，然而事實(shí)證明，這種預(yù)測不靠譜。
有觀點(diǎn)說，中國房價(jià)預(yù)測，始于2001年末。
清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在中央電視臺發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，開啟了綿延十余年的“中國房價(jià)預(yù)測史”的大幕。
在這篇隨后引發(fā)爭論的訪談中，魏杰結(jié)合當(dāng)時(shí)的商品房積壓數(shù)據(jù)表示，2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，一大批房子的最后結(jié)果是要被炸掉。他甚至以生命為賭注說，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓”。
一年后的形勢與他的預(yù)測相左。數(shù)據(jù)顯示，2002年，全國商品房平均銷售價(jià)格同比增長2.9%。
魏杰之后，接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣。繼提出“2003年房價(jià)將小幅回落，而2004年降幅將更大”后，王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽(yù)”賭未來五六年內(nèi)房價(jià)必降。
此外，王小廣還曾在2011年告誡開發(fā)商，千萬不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時(shí)判斷，2012年年中，全國房價(jià)將平均下降20%到30%。
然而王小廣的上述預(yù)言悉數(shù)落空。
同王小廣一樣，兵敗“2012年的房價(jià)預(yù)測”前的學(xué)者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家為數(shù)不少。
中國社會科學(xué)院教授曹建海先是于2010年5月時(shí)預(yù)計(jì)，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房價(jià)回落50%”。
深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際金融研究所所長國世平，也曾在2012年上半年稱，樓市大漲的時(shí)代已一去不返。
此前一年，國世平號召投資者，一定要賣掉多余的房子買股票。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房和住宅銷售均價(jià)同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底，上證指數(shù)報(bào)收2199點(diǎn)，年內(nèi)跌幅達(dá)21.68%，未能達(dá)到國世平“A股在2800點(diǎn)—3200點(diǎn)之間運(yùn)行”的預(yù)期。
更早之前的2008年6月，國世平還拋出過“奧運(yùn)會后房價(jià)將雪崩”和“深圳房價(jià)跌回8000元/平米的隆冬論”。
但2009年，樓市卻上演了住房改革以來最為瘋狂的一幕。研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國住宅均價(jià)上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。
“唱空派”屢屢落空
謝國忠、易憲容和牛刀，長期堅(jiān)持唱空樓市。而中國樓市，卻一直未如他們所預(yù)測的那樣大降。
國內(nèi)幾個(gè)學(xué)者以“數(shù)十年如一日”地堅(jiān)持唱空樓市而為人所知，比如謝國忠、易憲容和牛刀。
謝國忠唱空內(nèi)地樓市，始于2004年。該年10月，當(dāng)時(shí)就職摩根士丹利的謝國忠在題為《有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》的分析中稱，中國巨大的樓市泡沫“將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會超過一年”。
隨后的2005年中，謝國忠再次連發(fā)《上海房地產(chǎn)可能步曼谷后塵》等數(shù)篇警示文章。媒體報(bào)道稱，為證明自己的觀點(diǎn)，謝國忠甚至賣掉自己在上海的房產(chǎn)。
隨后2006年至2010年，謝國忠先后多次發(fā)表唱空樓市的預(yù)測。
以2010年為例，謝國忠先是在4月稱“樓市已經(jīng)見頂”，隨后又預(yù)言“樓市沒有第二場戲了”。根據(jù)謝國忠當(dāng)時(shí)的預(yù)計(jì)，中國樓市泡沫將在2012年破裂。
對于房價(jià)的跌幅，謝國忠先后給出了幾個(gè)不同的數(shù)字。2012年2月時(shí)，謝國忠稱，該年房價(jià)可能會下跌25%，而未來三年內(nèi)跌幅有可能達(dá)到50%；而5個(gè)月后，他又預(yù)測，“房價(jià)并不會一下子崩盤，而是會像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。
“千萬別買房子，有空房子趕快賣掉�！敝x國忠在2012年7月號召有房者賣房，“現(xiàn)在把房子賣了一輩子開心”。
在謝國忠唱空樓市的9年間，上海樓市均價(jià)已從2004年時(shí)的每平米六七千元漲至目前的2萬元以上。
據(jù)2005年的一則報(bào)道披露，謝國忠一位上海同學(xué)在2004年讀過他的“泡沫即將破裂”后，罷手樓市，但其后房價(jià)卻一路上躥，見面時(shí)，老同學(xué)抱怨道，“因?yàn)槟�，我失去�?0%的收益�！�
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容，則因在2005年時(shí)發(fā)表的《“房地產(chǎn)新政”會走向哪里》中提出“上海房價(jià)應(yīng)該降50%，北京房價(jià)應(yīng)該下降30%”而為人所知。
“大家不要擔(dān)心�！�2005年下半年易憲容說，“最多3年，老百姓就能買得起房子了。”
至今，基本每年都會有看跌樓市的觀點(diǎn)出自易憲容之口。比如，2009年8月樓市瘋狂之際，易憲容說，除非中國樓市跑到地球之外，否則出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整是不可阻擋的必然。
2011年和2012年時(shí)，他又幾次重申，國內(nèi)房價(jià)下降是必然的趨勢，并未改變。易憲容在2012年11月時(shí)再次聲稱，天也擋不住房價(jià)降下來。
地產(chǎn)評論人士牛刀，近年來也發(fā)表過“一線城市房價(jià)回歸理性要跌去80%”、“不管走什么路，中國房價(jià)都會崩盤”等預(yù)測。
去年9月，牛刀在微博上“立帖為誓”，“中國房價(jià)最多再撐半年”即到今年3月，房價(jià)泡沫破裂。
如今，限期將至。多方面的消息顯示，一二線城市的樓市正處于升溫甚至是火爆的狀況。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年2月上半月，北京新房成交均價(jià)為約21995元/平米，相比2012年同期上漲約13%。